合同解除，违约方把守约方告上法庭

案情

　　甲方(张某)、乙方(郭某等)于2016年1月12日签订上海市房地产买卖合同及补充协议，约定：在2016年3月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续。乙方于签订合同后两个工作日内支付90万元，于交易过户日前支付115万元，过户后付清余款;乙方迟延付款超过20日的，甲方有权单方以书面形式解除合同。乙方贷款申请如未获通过或贷款额度不足，乙方将不足部分支付给甲方。合同签订当日，郭某等支付90万元。但未在约定的3月31日前支付115万元。张某于4月5日配合郭某等办理了公积金贷款手续。4月21日，张某向郭某等发函，告知其逾期付款已超过20日，依照约定解除合同。郭某等诉至法院，要求张某配合将系争房屋过户到自己名下;张某则反诉要求确认合同已解除。　　

　　上海市宝山区人民法院经审理认为，郭某等逾期付款显属违约，但张某在对方逾期后仍配合办理公积金贷款手续，可视为同意郭某等延迟支付房款，之后再行使合同解除权于法无据，遂判决合同继续履行。张某不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院认为，仅基于张某配合办理贷款手续的行为不足以推导出双方达成延期履行合意的结论，张某行使合同解除权符合法律规定和合同约定，遂改判确认合同解除。郭某等向上海市高级人民法院提出再审申请。

　　上海高院经审查认为，郭某等未在约定的过户日前履行支付115万元房款的合同义务，已构成违约。张某虽于2016年4月5日配合办理贷款手续，但在案并无证据证明双方就另行办理系争房屋过户的时间等重大事项变更达成一致。张某配合办理公积金贷款手续，与郭某等是否依约按时支付115万元购房款无直接关系，亦不能直接推导出张某已经放弃合同解除权。张某在郭某等逾期付款20日后，发函行使合同解除权符合合同约定。据此，上海高院裁定驳回了郭某等的再审申请。

　　权利的放弃必须明示，违约方的违约行为导致守约方解除权成就后，守约方如果继续接受对方部分履约，不宜直接认定其以行为放弃解除权。只要解除权仍在行使期间内，且没有明显违背诚实信用原则的，应当允许解除权人在该期间内行使合同解除权。

　　01

　　解除权的放弃应从除斥期间功能定位理解

　　解除权是法律赋予解除权人以单方意思表示改变与相对人法律关系的权利，而除斥期间是平衡各方当事人利益的结果。合同法规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭;法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对方没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使，解除权消灭。因此，在除斥期间任何时间点通知相对人解除合同，均为解除权人的权利，不应再作过于严苛的限制。

　　02

　　何时行使解除权是一种策略性安排

　　一项交易的进行涉及方方面面，一方何时发表何种意见，往往事关交易能否顺利完成，以及能否实现利益最大化。在房屋买卖合同中，守约方在对方违约的情况下，想继续促成交易完成，就需要策略性地决定是否行使解除权及何时行使解除权。如果违约方迟延付款，守约方当即表示解除合同，可能会使违约方产生抵触情绪，不仅不利于促使违约方尽快消除瑕疵继续履行，还可能导致合同解除后返还障碍。事实上，守约方对交易进程认识也有个逐步的过程，在刚逾期时接受部分履行，可能是在等待、期待对方继续履行。如果在除斥期间未届满的情况下，直接认定为放弃解除权，则可能损害解除权人的合法权益，并导致原本能够继续履行完成的合同过早解除。

　　03

　　沉默、接受行为是否构成意思表示需要审慎认定

　　单纯的沉默或不作为本身不构成意思表示。民法总则规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。而单纯的付款和受领本身是事实行为，要推定其为意思表示时，需综合考量该行为的各种可能性。接受部分履行可能是暂时等待观望能否继续履行，待宽限期满再解除合同;也可能是配合变更履行期限。在该行为只有一种可能的意思时，作出推断则比较有把握。如存在多种解释可能性时，则宜作出不利于违约方的推定。如守约方配合办理贷款行为至少具有两种解释可能性时，法院应审慎判断认定。

　　04

　　是否放弃解除权需要根据诚实信用原则综合判断

　　从司法适用的角度讲，诚信原则具有填补法律漏洞、确立行为规则、树立价值导向和合理平衡利益的功能，体现了道德观念、社会正义的现实要求。如守约方接受了违约方部分履行后，一直在催促对方继续履行，但直到合同约定的履行期届满，解除权已经成就，违约方仍未履行;有的甚至在诉至法院后仍不具备履约能力，则守约方在合同履行过程中已尽到应有的诚实和善意促成交易，法院应当支持守约方行使解除权。但如果违约方已经支付绝大多数房款，或有证据证明双方确已同意变更履行期限，后守约方又因房价短期高涨而行使解除权，则应认定解除合同违背诚实信用原则，可推定守约方放弃了解除权。