法院案例选：房产纠纷典型案例 6 则

01 . 正常病亡，及无关联的坠亡，不等于“凶宅”情形

　　正常生老病死及与系争房屋无关联的坠亡事件，不构成二手房买卖中“凶宅”情形，出卖人对此并无披露义务。

　　案情简介：2015年，康某以通过中介公司所购刘某二手房曾发生过刘某配偶病亡、楼上曾有居民跳楼坠亡事件，该房系“凶宅”为由诉请撤销合同并赔偿损失。

　　法院认为：①从社会生活一般常识和常理推断，通常而言，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。就本案而言，虽刘某家人在系争房屋内病亡，但正如刘某所言，生老病死系自然规律，家人在自家房屋内病亡亦属正常;此外，虽此后又有楼上他人坠亡于系争房屋之外一事，但坠亡行为和结果均未发生在系争房屋内，坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。由此，康某以上述两起事件先后发生即认定系争房屋为“凶宅”，过于苛刻，与常理不符。②康某主张的两起死亡事件相关情形并非系争房屋关键交易信息，刘某并无主动向购房人进行披露的特定义务。在购房人未就相关情形进行主动询问前提下，刘某不主动披露，合法合情合理，并无不妥。但需注意的是，倘若购房人在择房过程中特别在意相关情形、并将相关情形作为购房时考虑的主要因素，且购房人主动就相关情形询问了出售方情况下，基于诚实信用原则，刘某理应全面、真实地予以告知，如有故意隐瞒即应构成欺诈。本案中，康某表示在签约前曾向刘某询问过系争房屋内是否有死人事情。刘某对此予以否认，故康某应提供证据加以证明;未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。康某虽提供了与中介公司员工电话录音及聊天记录，但均无法直接证明签约前康某曾向刘某本人询问是否死过人这一特定情形，故对于康某主张，不予采信。判决康某诉请，不予支持。

　　实务要点：从社会生活一般常识和常理推断，通常而言，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。

　　案例索引：上海宝山区法院(2015)宝民三(民)初字第1763号“康某与刘某等房屋买卖合同纠纷案”

　　02 . 房屋确权之诉，法院应做诉讼真实性、合法性审查

　　物权归属变动之诉中，不因双方自行达成认诺而径行作出可能违反公示公信原则或可能影响他人利益的裁判结果。

　　案情简介：2015年，季某以季某弟将其1999年付款所购房屋登记在自己名下为由诉请确权。诉讼中，季某认可该房属季某所有。经查，该房屋因季某弟涉及另案诉讼，已被多家法院轮候查封。

　　法院认为：①依《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，季某作为原告提出诉讼请求，要求确认案涉房屋所有权归其所有，而季某弟作为案涉房屋现登记的权利人，在审理中均表示同意季某诉请。物权登记具有公示、公信的对世效力，由此，如要通过诉讼确认、变更不动产登记权属，必然会影响到基于物权登记信赖而发生的其他交易行为或民事活动结果，并可能涉及到第三人利益或社会公共秩序，故本案中依法仍应对季某诉讼请求是否具备充分事实和法律依据予以审查，这既是当事人对其诉请所依据事实所应承担的基本举证责任，也是法院对诉讼真实性、合法性进行实质审查的必然要求。②从案涉房屋取得物权登记原因行为来看，季某弟是通过购买商品房取得了案涉房屋所有权，案涉房屋买卖合同、结算发票中记载的房屋买受人均为季某弟，并未体现出季某姓名或权利。而季某提交的主要证据是收据复印件，该收据复印件虽由出具单位核实了其真实性，但收据中本身记载的收取款项用途并不统一，仅从收据记载内容来看，并不足以直接证明与案涉房屋之间的关联性。对于购买案涉房屋目的和用途，季某陈述主要是用于投资，通常情况下，投资人对于投资项目权属、使用、收益情况应最为关切，如按季某主张，其在2000年前后即已支付了高达400万余元购房款，然而却在其后房地产市场变化最为剧烈的十余年时间里，对其购买房屋的建设、完工、面积、价款、权属、使用、收益等基本情况不知晓、不过问、不落实、不主张，显然不符合一般情理。③《物权法》第7条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。庭审中，季某弟自认案涉房屋未能自行办理变更登记原因是已被查封，而根据查明事实，案涉房屋已于2013年设定了最高额抵押，主债权数额达1800万元，且案涉房屋已被多家法院分别予以轮候查封，显然，案涉房屋所有权之上已设定了他项权利及司法查封，在上述情形未予撤销或解除情况下，双方在本案中关于房屋权属确认、变更的请求和同意，有可能涉及和影响到他人合法权益及公共利益。综合上述事实和理由，季某在本案中要求确认案涉房屋所有权为其所有的诉请尚不具备充分事实和法律依据，判决驳回季某诉请。

　　实务要点：当事人在诉讼中主张物权归属或变动，须经法院严格审查，不能仅以当事人自行达成的认诺径行作出可能违反公示公信原则或可能影响第三人利益的裁判结果。

　　案例索引：辽宁大连中院(2015)大民二终字第01715号“季某与季某弟物权纠纷案”

　　03 . 购房合同有效，但无权处分未经追认，仍无权占有

　　未经其他共有权人同意而处分房屋，合同虽经生效判决确认有效，但处分行为未经追认的，买受人构成无权占有。

　　案情简介：2007年，郭某父母死亡。2010年，郭某父名下承租公房因拆迁，郭某与郭某姐与开发公司签订回迁安置协议。2012年，郭某姐将约定归郭某所有的安置房通过中介售予赵某并收取房款，该合同后被法院生效判决确认有效。2015年，生效判决确认诉争安置房归郭某所有，郭某据此办理了过户手续。因赵某拒绝腾房致诉。

　　法院认为：①依《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故权利人行使返还原物请求权前提之一即占有人为无权占有。根据查明事实，案涉房屋拆迁时包括公房及自建房。公房原承租人死亡后，就该公房并未重新签订租赁协议以确定新的承租人，且当时该房屋空置，亦无其他人作为实际承租人履行承租上述公房的权利义务，故可认定该公房并未产生新的承租人。诉争房屋系前述公房被拆迁后转化的拆迁利益，在原公房承租人死亡后，上述安置房权利应由其法定继承人依法享有。依继承人对诉争房屋分割协议，郭某姐作为拆迁利益共有人依据回迁安置协议对诉争房屋享有占有权源。②赵某签订份房屋买卖合同之时，郭某姐对该房屋相关利益享有的是共有人权利，其签订房屋买卖合同应经其他共同共有人同意，否则构成无权处分，虽该合同已经生效判决认定为有效，但无权处分行为效力待定，即郭某姐尚不具备转移占有的处分权，其转移占有于赵某行为效力待定。在郭某取得房屋所有权证并经法院生效判决确认其所有权后，郭某姐无权处分行为并未事后取得处分权亦未经其他共有人追认，赵某从郭某姐处继受取得对该房屋占有，不具备占有权源，其占有系无权占有。判决赵某将案涉房屋腾退并交付郭某，腾退房屋时不得损坏房屋及附属设施。

　　实务要点：房屋共有权人未经其他共有权人同意处分房屋，合同虽经生效判决确认有效，但无权处分行为未经追认的，买受人构成无权占有。

　　案例索引：北京一中院(2017)京01民终8935号“郭某与赵某物权纠纷案”

　　04 . 不定期承租人优先购买权受侵害时，损失确定原则

　　不定期租赁合同承租人优先购买权受侵害的，其损失以成交价与市场价之间差价损失、租赁期限长短等综合确定。

　　案情简介：2014年，韩某以承租韩某房屋被韩某于2009年转让给宿某，侵犯其优先购买权为由，诉请赔偿差价损失24万余元。

　　法院认为：①《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，承租人优先购买权并未排除不定期租赁情形，故韩某作为涉案房屋承租人，虽系不定期租赁，在租赁合同解除前，仍享有对涉案房屋的优先购买权。韩某一直居住涉案房屋至今，李某并未提交证据证实其在出卖房屋之前向韩某发出过解除租赁合同通知，故双方不定期租赁关系一直存在至李某将涉案房屋出卖给宿某，此后的不定期租赁出租人系宿某。李某在不定期租赁合同仍履行时出卖房屋，未通知承租人韩某，损害了韩某优先购买权，应适当赔偿韩某相应损失。②承租人优先购买权是隶属于租赁权的从权利，为了平衡出租人与承租人之间的利益，确定本案赔偿责任应考虑以下因素：不定期租赁可随时解除，具有不稳定性，故本案赔偿责任应远小于定期租赁情况下的赔偿责任;李某损害韩某优先购买权后果是使韩某丧失同等条件下优先购买涉案房屋机会，但这种机会丧失并不一定转化为经济损失。假设李某出卖涉案房屋时通知韩某，韩某可能在同等条件下购买，也可能不购买。如其购买，则能得到因房屋升值所带来利益;如不购买，则不能得到因房屋升值所带来利益，故韩某所丧失这种优先购买机会并不必然给其带来房屋差价损失。另外，还存在着因韩某与涉案房屋其他购买人竞价导致的房屋实际出售价格提高等不确定因素。综合上述两点考虑，韩某经济损失应以涉案房屋实际交易之日与韩某知道或应当知道交易信息之日差价损失为基础计算，结合本案不定期租赁特殊情况和机会利益特殊性，酌定李某赔偿韩某涉案房屋差价损失20%，判决李某赔偿韩某4.8万余元。

　　实务要点：不定期租赁合同承租人优先购买权受侵害的，其损失以成交价与市场价之间差价损失、租赁期限长短等综合确定。

　　案例索引：山东济南中院(2016)鲁01民终4094号“李某与韩某等房屋租赁合同纠纷案”

　　05 . 起火原因不明，应综合案件实际情况认定民事责任

　　起火原因无法认定不能作为民事侵权损害赔偿案件中确定责任唯一依据，应依《侵权责任法》归责原则综合认定。

　　案情简介：2016年，林某承租陈某百货商场发生火灾。公安消防大队所作火灾事故认定书认定起火点为商场仓库西侧，起火原因不能排除电气线路故障引发火灾，同时认定直接经济损失20万元。2017年，陈某诉请林某赔偿损失，其中房屋直接损失80万元。

　　法院认为：①火灾，系指在时间或空间上失去控制的灾害性燃烧现象，火灾过程一般分为初起、发展、猛烈、衰减、熄灭五个阶段，起火处于火灾的初起阶段，是一个由未燃状态转向燃烧状态的过程，起火和火灾在性状、程度、发生原因等方面均不等同。因此，评判林某有否侵权，除依法审查是否满足一般侵权行为构成要件外，还应区分起火和火灾不同内涵和意义。消防部门对起火原因的认定，系以现场勘验、调查询问和有关检验、鉴定意见等调查情况为依据，与侵权责任法关于侵权行为认定的法律依据、归责原则有所区别，故火灾勘查学上起火原因不明不等于侵权责任法意义上的火灾原因不明。因此，消防部门作出的起火原因无法查清的认定不能作为民事侵权损害赔偿案件中确定责任的唯一依据，应结合案件实际情况，根据《侵权责任法》归责原则进行综合认定。②经查，火灾发生于林某占用房屋期间，起火点位于林某管理范围之内，林某负有采取防范措施以确保房屋安全的合同义务，加之房屋老旧且储存易燃物品，其在主观上应尽到善良管理人标准下最大的谨慎。林某未能举证证明其从事了预防火灾发生、控制火灾规模的相应作为，但鉴于起火后报警及时，陈某亦称火势“蔓延速度很快”，可认定林某对妥善管理注意义务违反存在一般过失。火灾造成房屋毁损系本案不争事实，依社会一般经验和智识水平，林某怠于履行安保义务行为可能导致该种损害，且该种损害确实发生，故该种行为是该种损害发生的适当条件，二者之间具有相当因果关系。基于以上分析，林某因过错对陈某房屋所有权造成了侵害，侵权行为成立，其不能证明存在减免责任情形，依法应承担侵权责任，在陈某直接损失和间接损失范围内赔偿其财产损失。③本案中，直接损失体现为火灾发生时房屋价值和因对危房“立即采取措施”而增加的支出，消防部门统计的房屋损失为20万元，陈某未能提供证据证明统计依据仅是受损人申报或作出该结论依据证明力不足，亦未举证证明增加支出的具体数额，提出80万元赔偿额亦缺乏合理依据，应承担举证不能的不利后果，法院采信消防部门统计作为损失认定依据。判决林某赔偿陈某财产损失15万元及租金损失5万元。

　　实务要点：消防部门作出的起火原因无法查清的认定不能作为民事侵权损害赔偿案件中确定责任的唯一依据，应结合案件实际情况，根据《侵权责任法》归责原则进行综合认定。

　　案例索引：福建宁德中院(2018)闽09民终198号“陈某与林某等财产损害赔偿纠纷案”

　　06 . 赠与子女房产，经民事调解书确认，不得随意撤销

　　经法院生效民事调解书确认的父母子女之间关于房产赠与行为，同时因具有一定道德义务性质，应属诺成性约定。

　　案情简介：1997年，胡某在与曹某离婚后购买房屋。2009年，胡某与曹某复婚。2010年，民事调解书确认胡某名下房产50%份额赠与婚生女胡某某。2012年，胡某与曹某离婚，经调解，前述房产余下50%份额赠与胡某某。此后，房产全部登记在胡某某名下。2015年，胡某某提起物权保护之诉，要求胡某腾退房屋。胡某以胡某某未履行赡养义务为由要求撤销赠与。

　　法院认为：①本案胡某将其所有的诉争房产份额赠与胡某某，已为生效民事调解书所确认并已履行完毕。胡某依民事调解书将应属本人房产份额赠与胡某某，并据此解除与曹某的婚姻关系，这种发生在特定身份关系当事人之间的、有目的的赠与，并不违反法律规定，具有一定道德义务性质，亦属一项诺成性约定。在胡某、曹某婚姻关系事实上因该离婚调解协议得以解除，且离婚调解协议其他内容已履行情况下，应视为赠与财产目的已实现，胡某赠与房产行为依法不能随意撤销。②本案各方当事人系在法院主持下达成协议并制作民事调解书，其法律效力并不低于经过公证的赠与合同，依法律规定亦属不可撤销情形，故胡某要求撤销赠与主张缺乏事实和法律依据，不予采信。判决驳回胡某诉请。

　　实务要点：经法院生效民事调解书确认的父母子女之间关于房产赠与行为，同时因具有一定道德义务性质，应属诺成性约定。

　　案例索引：福建厦门中院(2017)闽02民终388号“胡景煌与胡珺赠与合同纠纷案”