未经行政机关备案的房屋租赁合同效力

【案情简介】 王桂兰受其侄女王兮言的委托，为王兮言找一套房屋租住。

　　2016年2月24日，王桂兰与胡青叶签订《房屋租赁合同》，合同约定胡青叶将其所有的南开区一套房屋租给王桂兰，实际承租人为王兮言，胡青叶对此知情。

　　合同约定租期共十二个月，自2016年3月1日至2017年2月28日，月租金2100元，租金按季支付，押金2100元。

　　合同还约定承租人要合理使用房屋并妥善保管房屋的钥匙、水卡、电卡、门禁卡等证件，如违约则房屋押金不予退还。

　　该合同签订后，王桂兰给付原告第一季度的租金6300元及押金2100元。胡青叶将房屋的钥匙、水卡、水本、电卡、门禁卡交付王桂兰，王桂兰转交王兮言。后续三个季度租金由王兮言通过转账的方式给付给王桂兰。但双方并未到房管局办理备案手续。

　　2017年2月，王兮言搬离房屋，但因将房钥匙、水卡、水本、电卡、门禁卡丢失，未能与胡青叶办理房屋交接事宜，双方产生争议。现房屋押金仍在胡青叶处。

　　胡青叶认为因为王兮言将房屋附属设施的相关证件丢失，属于违约行为，则押金不予退还，而王兮言则认为该租赁合同未经房管局备案是无效的，押金理应退还给她。

　　【当事人咨询问题】王兮言就以上案件事实向律师咨询，提出：租赁合同未备案，是不是无效的?押金是不是应该退还给她?请求律师对案情全面予以分析后，给予咨询意见。

　　【律师分析及解答】

　　其一、【租赁合同效力】胡青叶与王兮言(委托王桂兰签署)签订房屋租赁后，双方应该到房管局办理备案手续，否则违反《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，但登记备案是行政管理手段，如双方没有将其约定为生效条件，则并不会影响租赁合同效力。

　　【法律依据】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”

　　《商品房屋租赁管理办法》第十四条：“第十四条　房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

　　房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。”

　　其二、【押金退还请求是否成立】双方依法签订的租赁合同，自成立时租赁合同就生效了，合同合法有效对双方当事人产生约束力，合同中约定了王兮言要妥善保管房屋附属配套证件，但王兮言没有履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。故，房屋押金不予退还。

　　其三、【违约人对违约行为的补救】王兮言在将房屋附属配套证件补办成功后，即修复违约行为后，可以要求出租人返还押金。

　　【法律依据】《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”

　　第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

　　第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”