商品房层高不符合约定如何主张赔偿？

【案情简介】

2012年12月9日，张先生与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张先生购买A公司房屋，房屋坐落于某区某街某号商业项目4层406室（以下简称：“涉案房屋”），建筑面积共31平米，单价为每平方米50728元，总价款1572568元；房屋用途为商业，层高为6.09米，张先生于合同签订后十日内一次性付款方式付款。

合同签订后，张先生按合同约定向A公司支付了房屋价款，A公司将涉案房屋交付给张先生，但房屋层高为5.49米。

因房屋层高与合同约定不符，张先生认为A公司违约，诉至法院，要求A公司赔偿张先生损失。

一审法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；合同约定房屋层高为6.09米，实际交付的房屋层高为5.49米，A公司构成违约，应承担违约责任，赔偿张先生损失；关于具体损失的数额，张先生未提供证据且合同中未约定具体计算方式，法院综合考虑涉案房屋价格、房屋用途等因素酌情确定为51650元。

法院判决后，双方均上诉，张先生认为赔偿数额过低；A公司认为：商品房合同中填写层高6.09米系填写错误，不是A公司真实意思表示，并提出其他房屋层高均为5.49米；同时张先生未提供证据证明遭受了实际损失，不应赔偿张先生损失。

【律师评析】

本案的争议焦点有两个：

一、涉案房屋实际层高为5.49米，A公司是否构成违约？

《商品房买卖合同》约定：涉案房屋层高为6.09米。该条款对合同双方均由约束力，A公司应当向张先生交付层高为6.09米的房屋。

A公司认为涉案房屋层高为6.09米系填写错误，应与张先生协商变更，或者以“重大误解”为由申请法院变更，但A公司并未要求进行任何变更。

因此，律师认为，涉案房屋层高不符合合同约定，A公司构成违约，应承担违约责任。

二、因涉案房屋实际层高低于合同约定，张先生的损失金额如何确定？

律师认为，张先生的损失金额应按照以下顺序进行确定：

其一，依照《房屋买卖合同》中对该项违约的约定。对该种违约情形《商品房买卖合同》并未对做出约定，为此，张先生无法通过合同约定的方式计算违约损失。

其二，在双方无约定情况下依照法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

以上法律规定，合同一方违约后，承担给对方造成的损失，以“填平”损失为原则，该原则具有补偿性为主和惩罚性为辅的特点。

其三、对于涉案房屋层高不符合合同约定造成的损失，张先生应提供证据证明损失的金额。

因此，在《商品房买卖合同》未作约定，张先生未提供证据的情况下，一审法院综合涉案房屋具体情况确定张先生的损失，并无不妥。

【判决结果】二审法院判决：驳回上诉，维持原判。