房屋租赁中的物业费由谁承担

　　【案例简介】2017年初，张某(承租人)与李某(出租人)签订《房屋租赁合同》，该合同约定：张某承租李某所有的位于XX小区一单元2号楼101室，租期为两年，合同中约定张某(承租人)承担房屋租赁期间物业费。

　　合同签订后，李某将涉案房屋交付给张某，并将房屋出租及物业费承担问题告知物业公司。

　　张某接收房屋后，经李某同意，利用涉案房屋经营私房菜馆。

　　2017年7月，因菜馆未通过消防安全检查而关闭至今。

　　小区物业公司多次催收物业费未果，将张某与李某诉至法院。李某向律师咨询：我是否应当承担房屋的物业费?

　　【律师解答】

　　本案中，针对涉案房屋拖欠的物业费，李某应连带责任。

　　其一、本案涉及两个合同关系：张某与李某的租赁合同关系，;李某与物业公司的物业服务合同关系。物业服务公司有权利要求业主依照《物业服务合同》交纳物业服务费。

　　其二、虽张某与李某在《租赁合同》中约定由张某承担租赁期间的物业服务费用，但基于合同相对性原则，李某不因《租赁合同》中的约定内容免除《物业服务合同》中的缴费义务。

　　其三、《物业管理条例》第四十一条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主承担连带交纳义务。当然，李某在承担责任后可以依据《租赁合同》向张某追偿。

　　【法律依据】《物业管理条例》：第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。