廉租房的租赁纠纷

　　【案例】赤峰市红山区房管局是红山区廉租房的管理单位。

　　2012年11月8日，任向宇的廉租房承租资格经核准通过后。赤峰市红山区房产管理局与任向宇签订《廉租住房租赁合同》，约定将红山区钢铁大街255号平房出租于任向宇。

　　合同约定：租金标准2.50元/平方米.月，每月租金85.90元，年租金为1030.80元，租赁期限5年，自2012年11月10日至2017年11月9日。

　　合同还约定：承租人出现低保资格取消或者家庭生活得到改善等不再符合廉租房承租条件的情况，承租人应当立刻告知房管局，审查其廉租房承租资格。有恶意隐瞒或造假廉租房资格的，应当在6个月内腾退房屋。

　　合同签订后,该房屋交付任向宇租赁使用，任向宇开始向红山区房管局交付租金。

　　2015年7月，任向宇的低保资格被取消，不再符合继续租赁廉租住房的条件，但任向宇并未向房管局告知该情况。

　　2016年3月，红山区房管局发现任向宇已无低保资格，认为其已经违约，于是要求限期腾退房屋。

　　任向宇表示自己确实生活困难，低保仍在继续申请，如果腾退房屋自己将没有地方可以住，万般无奈，于是前来律所咨询。

　　【任向宇咨询问题】自己是否违约?廉租房问题该怎么处理?

　　律师分析：

　　其一、【廉租房的性质】廉租房是保障类住房中的一种，国家为了城市低收入家庭的住房困难问题，国家通过出资、筹资或接受捐赠的方式建设廉租房，供给给符合条件的住房困难群体。

　　其二、【《廉租住房租赁合同》的签订】2012年11月8日，任向宇的廉租房资格经核准通过，符合廉租房的承租资格。

　　红山区房产管理局与任向宇签订的《廉租住房租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。

　　其三、【《廉租住房租赁合同》的约定】红山区房产管理局与任向宇在合同中约定，承租人应立刻告知低保取消的情况，恶意隐瞒廉租房承租资格的，应在6个月内腾退房屋。该约定是双方意思自治的范畴，属有效合同项下的内容，合同双方应当接受该项约束。

　　其四、【《廉租住房租赁合同》的履行】2015年7月任向宇被取消社保资格，按照《廉租住房租赁合同》的约定，其应当告知房管局。依据《合同法》第六十条之规定，任向宇没有告知的行为违反了双方的合同约定，确系违约。

　　需明确一点，任向宇的违约行为违反的是通知义务。至于是否满足恶意隐瞒承租资格导致腾退房屋的情形，需要另行讨论。

　　其五、【任向宇的咨询问题建议】根据2013年12月2日颁布并于同日生效的《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，廉租住房已与公共租赁住房并轨运行。

　　任向宇已经违约，且不再满足廉租房承租资格，但其可能符合公共租赁住房的申请资格。建议任向宇向房管局申请转为公共租赁住房，并主动补足自2015年7月起廉租房房租与公共租赁住房房租的差额，以及相关的违约金或滞纳金。

　　这样的处理方式，既可以解决任向宇在廉租房租赁期间的违约行为，又可以解决其实际的住房困难问题，较为妥善。

　　法律依据：《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”

　　《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》