购买期房时应该注意什么问题？

　　我国商品房销售分为预售与现售，所谓期房，即指商品房预售。相对商品房现售，期房因为房屋正在建设中，房屋是否能按期交付，房屋面积、质量及配套设施等能否按照商品房销售合同约定的情形呈现给购房者，都是一个未知数，所以，对购房者来说，购买期房存在诸多风险，既然如此，购买期房应该注意什么问题，笔者认为，应注意这两个大的方面：

　　一、注意查看开发商、销售商、房产本身的情况

　　(一)注意查看房地产开发商和销售商是否具有“五证”

　　我国法律为了减少购房者的风险，对开放商、销售商也进行了一定的约束，比如，规定“预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期”，方可进行预售，但是这些规定，作为购房者并不能直接获知、查看。

　　而最直接的方式，就是查看开发商或者销售商是否具有“五证”，所谓的“五证”，就是指在房地产开发过程中，由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。主要包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证，开发商或者销售商只要完全具备上述条件，购买风险便可减低很多。

　　(二)注意查看开发商的商业信誉

　　购房者在购买期房时，应尽可能了解开发商开发的其他楼盘的销售情况，因为一个具有商业信誉的开发商，可能会保持一贯良好的负责任的销售习惯，这对购房者来说，也意味着风险的降低。

　　(三)注意查看所购买房产是否设定抵押

　　开发商即使之前具有良好的商业信誉，但也可能会因突发的意外情况，而出现资金运转困难，并出现不良负债，为了资金周转，开发商就有可能会在预售的商品房上设定抵押。

　　购房者一旦签约购买设定抵押的期房，那么房产的交付，就多了很大限制，因为设定抵押的房产，抵押权人如果不同意出售，则期房交付基本上就没有可能了，即使抵押权人同意出售，也会多出很多周折和程序性的事务，对购房者来说风险太大。

　　二、注意商品房预售合同的约定条款

　　购房者即使注意查看了上述第一方面的内容，也不能放松警惕，还应对商品房预售合同的条款加以关注：

　　(一)就期房买卖中广泛存在的逾期交房如何约束

　　在签订合同时注意将交房的具体日期约定清楚，还要约定开发商、销售商不能按时交房时所应该承担的违约责任，这样才能对开发商、销售商进行有效约束。

　　(二)就期房买卖中的房屋交付面积问题如何约束

　　就该项，在订立合同时，可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定的内容进行约定，该条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　(三)就期房买卖中的虚假广告宣传问题如何约束

　　近年来，期房买卖中虚假广告宣传也是经常出现的问题，虽然，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定，商品房销售广告和宣传资料中，如出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入合同，亦当视为合同内容，当事人违反应承担违约责任。

　　该条对开发商、销售商具有一定的约束作用，但是，按照谁主张谁举证的举证规则，购房者要举证证明：商品房销售广告和宣传资料中，如出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定;以及该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。这对购房者来说，就非常麻烦，如果举证不能，则可能承担败诉风险。

　　为了有效约束出卖人，可以在商品房预售合同中，将水电气、配套设施和装修质量等内容加以明确，而且还应将售楼广告中提及的车库、幼儿园、花园等配套设施加以规定，并规定违反合同约定所应承担的责任，出现何种问题可以退房等。

　　(四)就期房买卖中的房屋质量问题如何约束

　　就该点，可以在签订合同时对质量条款进行细致约定，尤其对具体出现哪些问题可以要求退房等。如果开发商附赠精装修，在合同中一定要对房屋内外装修水平，如地板、顶棚、门窗、灯具、厨具以至装饰装修材料的质量和品牌等都加以明确规定。