经济适用住房可以买卖吗？

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。实践中因经济适用房买卖而产生的纠纷层出不穷，那么对于经济适用房是否可以买卖，买卖经济适用房又要注意哪些风险？笔者以两个典型案例予以分析。

案例一：2006年6月10日，赵松慧、闻盈喜双方签订《南京市房地产买卖契约》，约定闻盈喜将拆迁分得的坐落于南京市南湾营二期A组团某幢某单元801室（现地址为栖霞区百水桥南路1号某幢某单元801室）房屋转让给赵松慧。合同签订后，赵松慧依约向开发商缴纳了购房款，闻盈喜也依约向赵松慧交付了房屋和房屋有关的住宅质量保证书等。赵松慧在收房后装修入住至今。2010年，闻盈喜取得房屋产权证后，也将房屋产权证、土地证等交付给赵松慧。但闻盈喜现不予配合赵松慧办理产权过户手续。为维护赵松慧的合法权益，故请求法院判令闻盈喜立即协助赵松慧办理此房的过户手续，同时由闻盈喜承担本案的诉讼及保全费用。

裁判结果：驳回原告诉讼请求。原告不服提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。

邹强律师，26年执业经验，广州专业房产纠纷律师。

裁判要点：

1、本案中，赵松慧、闻盈喜双方签订的《南京市房地产买卖契约》系对经济适用房的转让，而国务院制定的国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，赵松慧、闻盈喜双方签订的《南京市房地产买卖契约》无效，赵松慧要求闻盈喜协助办理涉诉房屋转让过户手续的诉讼请求，原审法院不予支持。

2、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方当事人本案未提出与合同无效有关的解决纠纷的请求，故原审法院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。

案例二：2014年10月9日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》约定：原告购买被告位于运城市盐湖区海天花苑小区17号楼C单元6楼西户房屋，房屋价款为295000元。2014年11月2日，原告向被告交纳全部房款。因双方买卖的房屋系经济适用房，违反了法律、行政法规的强制性规定，故请求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，被告返还原告购房款295000元。

庭审查明案涉房屋房产证登记时间为2008年9月18日。

裁判结果：驳回原告诉讼请求。

裁判要点：

1、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、本案被告向原告转让房屋发生在取得房产证5年之后，并不违反法律、行政法规的强制规定，且是双方真实意思表示，故讼争《房屋买卖合同》属有效合同。

3、被告应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。原告以讼争房屋系经济适用房主张合同无效，并返还购房款，理据不足，本院不予支持。

  邹强律师，26年执业经验，广州专业房产纠纷律师。

通过上述两个案例，我们可以得出以下结论：经济适用房买卖合同并不当然有效或无效，而应当考虑实际情况来加以判断。即经济适用房购买不满5年，不得上市交易，如果上市交易，会被认定为违反相关法律、法规的强制性规定而导致合同无效。经济适用房购买满5年，可以上市交易，但出卖人应按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

  购买经济适用房风险注意：1、买房人应当要求卖房人出示房产证书，以查明房屋购买是否已经满5年，如果不满5年，将会导致合同无效的后果。2、买卖双方交易购买已逾5年的经济适用房，事后不得以案涉房屋系经济适用房买卖而要求认定合同无效，而应按照合同约定履行各自的义务，否则会承担相应的违约责任。