夫妻共有房屋买卖合同，配偶不同意能不能履行

2006年4月2日，丁某与李某签订《房屋转让协议书》，载明李某购买了涉诉房屋，并已经交付了全部购房款项，但其尚未从开发商处取得涉诉房屋房产证等相关产权文件；双方约定：一、李某将涉诉房屋转让给丁某，丁某已经支付了全部房款350万元。自合同签署之日，丁某拥有此房屋的完全使用权，李某承认丁某对此房屋的完全的实际拥有权。……三、李某保证将在开发商可以提供并办理房产证等相关文件时，立即办理相关手续并协助转移房产之产权到丁某或丁某zhi定之个人或实体名下。在此之前，李某不得以任何形式处置该抵押房产……。签订协议后，李某向丁某提交了保险费、市政押金、yin花税等费用的票据，丁某入住涉诉房屋。

案情补充：经查，2007年，涉诉房屋登记在李某名下；2010年12月，李某就涉诉房屋补办了房屋权属证书，并将该房屋于2011年3月抵押给渤海银行，双方签订《个人生产经营借款合同》，李某借款600万元。截至2015年5月，李某尚欠渤海银行贷款115万余元。

2014年4月，丁某以李某拒不办理权属转移登记手续，并将涉诉房屋在渤海银行办理抵押为由诉至法院，请求：1.我代李某提前还清涉诉房屋在渤海银行处剩余的di押贷款；2.渤海银行协助我办理涉诉房屋的解除抵押手续；3.李某为我办理涉诉房屋的产权转移登记手续；4.赵某协助李某为我办理涉诉房屋产权转移登记手续。

邹强律师，26年执业经验，广州资深房产、婚姻律师。

李某则反诉请求：1.确认《房屋转让协议书》已于2007年4月20日终止；2.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的房屋占用费（按月租金2万元标准主张）；3.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的物业管理费（每月物业费标准为1033.07元）。

涉案《房屋转让协议书》属于买卖双方的真实意思表示，合法有效，均应按照约定履行义务。丁某支付了相应对价，并实际占有了涉案房屋，但是并未办理相关的过户手续。鉴于涉案房屋属于李某与赵某的夫妻的共同财产，故需查明赵某是否知晓并同意李某出售涉诉房屋。本案中，丁某与李某系朋友关系，应当知晓李某的妻子系赵某，而丁某在签订《房屋转让协议书》之前及之后数年中，从未要求赵某签署同意出售涉诉房屋的协议，且没有直接证据证明赵某知晓并同意李某出售涉诉房屋，加之2011年李某还曾就涉诉房屋办理抵押手续，渤海银行及其委托的评估机构还曾出具相关手续并要求赵某签字，故不能认定赵某知晓并同意李某将涉诉房屋出售给丁某。故法院认为，根据庭审查明的相关事实和证据材料，尚无充分依据得出李某之妻赵某知晓并同意李某出售涉案房屋的结论；同时，丁某对于赵某与李某之间属夫妻关系亦属明知，在丁某占有涉案房屋的期间内，丁某也未要求李某之妻赵某在涉案房屋转让协议书上作出同意的意思表示，丁某未尽到其最基本的询问义务，在此点上不能排除具有重大过失。另，涉案房屋并未过户，故本案亦不属于我国物权法规定的善意取得的法定情形。鉴于赵某庭审已明确不同意协助办理涉诉房屋权属转移登记手续，涉案合同实际上无法进一步履行。案涉房屋的转让协议书因李某的配偶赵某不同意让渡所有权导致无法履行，故丁某要求李某、赵某协助办理涉诉房屋权属转移登记手续的主张，不符合法律规定，法院不支持。