一房二卖等典型房产纠纷案件

案例一、夫妻一方签订的房屋买卖合同的效力

上诉人（原审原告、反诉被告）：於某某

被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某涛

被上诉人（原审被告、反诉被告）：王某岗

原审第三人：济南某某房产中介有限公司（简称济南某中介公司）

【基本案情】

於某某与王某岗系夫妻关系，婚后两人购买了位于济南市某小区房屋一套。王某涛与王某岗及济南某中介公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，约定王某岗自愿出售该房屋，房屋售价90余万元。合同签订后王某涛累计支付房款70万元。合同签订后，王某岗、於某某取得了涉案房屋的《不动产权证书》，登记所有权人为於某某，共有权人为王某岗。之后王某岗对案涉房屋进行了验收，并将房屋交付王某涛使用至今。於某某起诉主张王某岗出售涉案房屋未征得其同意，王某涛与王某岗签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》应为无效合同。济南某中介公司陈述签订合同时通过王某岗的电话向於某某核实了其是否同意卖房、与王某岗的关系，并审查了於某某的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书。

法院经审理认为，在王某岗与王某涛签订的《房屋买卖合同》签订时，王某岗出示了於某某、王某岗的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书复印件。济南某中介公司亦证实2016年5月12日王某岗与於某某进行了通话，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示进行了核实。由此可知，王某岗就出售涉案房屋已与於某某达成一致。王某涛与王某岗签订《房屋买卖合同》时有理由相信王某岗有代理权，故王某岗签署的《房屋买卖合同》应视为王某岗与於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋买卖合同及补充协议应为合法有效，驳回了於某某的诉讼请求。

【典型意义】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方虽系无权代理，但并不必然导致合同无效。买受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理权，应视为夫妻双方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失的，另一方可以要求损害赔偿。

案例二、未签订书面合同是否成立房屋买卖关系及一房二卖的法律后

上诉人（原审原告）：张某某

被上诉人（原审被告）：济南某某置业有限公司（简称济南某置业公司）

原审第三人：未某某

【基本案情】

张某某与未某某系夫妻关系。张某某与济南某置业公司于2014年达成307号房屋认购意向，约定认购房屋面积为70.48平方米，总价为2013712元，并确定首付款为1013712元，贷款1000000元。后未某某向济南某置业公司付款1013712元。济南某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》，在要求张某某签署正式的商品房买卖合同无果后，通知张某某解除其优先购买权。张某某主张济南某置业公司并未按照其留存的地址邮寄，并主张从未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。现济南某置业公司将涉案房屋另行出售，张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失1013712元。

法院经审理认为，张某某与济南某置业公司虽未签订商品房买卖合同，但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等进行了确认，济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款，故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。济南某置业公司明确认可涉案房屋已经另行出售，无法继续履行合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

【典型意义】

本案涉及两个典型问题。

一是双方未签订书面买卖合同或仅签订了购房意向书，是否成立房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。认定为商品房买卖合同关系的关键在于是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等。如具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方成立商品房买卖合同关系。

二是一房二卖的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。济南某置业公司在与张某某虽未签订商品房买卖合同，但双方已经成立房屋买卖合同关系，济南某置业公司在收取首付款后，又将涉案房屋另行出售，应当返还已经支付的购房款及已付购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

  邹强律师，广州资深房产律师，26年执业经验。

案例三、当事人恶意串通、侵害他人权益签订的买卖房屋合同应为无效合同

上诉人（原审被告）：孙某某

被上诉人（原审原告）：韩某甲

原审被告：韩某乙

【基本案情】

韩某丙与孙某某系夫妻关系，二人育有包括韩某甲、韩某乙在内的四个子女。韩某丙于1999年死亡。涉案房产系韩某丙与孙某某的夫妻共同财产，登记在孙某某名下。韩某丙去世后，孙某某与韩某乙签订《济南市存量房买卖协议》，将涉案房屋出售给韩某乙，并办理了过户登记，但韩某乙未实际支付房款。韩某甲主张孙某某与韩某乙恶意串通，未实际支付房款，损害其利益，双方签订的《济南市存量房买卖协议》应为无效合同。

法院经审理认为，韩某乙作为孙某某与韩某丙的女儿，其知道韩某丙去世的事实，亦知道涉案房屋系孙某某与韩某丙的夫妻共同财产，却在其他继承人不知情的情况下，与孙某某签订了买卖合同，并办理了产权转移登记手续，未支付房屋对价，故孙某某与韩某乙签订的《济南市存量房买卖协议》损害了韩某甲的利益，该协议应为无效合同。

【典型意义】

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产善意取得的条件，包括：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。韩某乙作为子女，对于涉案房屋的属性及其父亲去世后未进行继承的事实是明知的，但在未明确告知其他继承人，亦未支付房屋对价的情况下与其母亲签订房屋买卖合同，办理了房屋过户登记，即韩某乙与孙某某之间存在恶意串通行为，且损害了其他继承人的权益，故涉案的房屋买卖合同应为无效合同。